Por: Daniela Ramos.
El panorama legal para la transferencia de propiedad de bienes inmuebles rurales en Colombia ha experimentado una transformación significativa con la implementación de la Circular CIR-2025-000184-4 emitida por la Superintendencia de Notariado y Registro. Esta directriz, que entró en vigor el 27 de mayo de 2025, establece un nuevo procedimiento que impacta directamente a propietarios, compradores y notarios, con el fin de facilitar la ejecución de la reforma agraria en el país.
La base de esta circular radica en el Decreto 033 de 2025, una normativa expedida por el Gobierno Nacional con el objetivo de «dar celeridad y generar articulación para los procedimientos de negociación directa para la adquisición de predios rurales». Este decreto también busca establecer mecanismos de articulación con el servicio público notarial y registral. En esencia, se busca agilizar la adquisición de tierras por parte del Estado para fines de utilidad pública e interés social, específicamente para los programas de dotación de tierras, según lo previsto en el artículo 31 de la Ley 160 de 1994.
La clave de este cambio se encuentra en el artículo 2.14.6.4.15 del mencionado Decreto, que consagra el «Deber de información para el ejercicio de la opción privilegiada de compra» por parte de la Agencia Nacional de Tierras (ANT). Esto significa que la ANT, o quien haga sus veces, posee una opción de compra privilegiada para adquirir predios rurales ubicados en zonas priorizadas para la reforma agraria, conforme a los artículos 32 y 39 de la Ley 160 de 1994.
La circular es explícita en definir qué transacciones y propiedades están sujetas a esta nueva obligación:
- Ubicación del Predio: El inmueble debe encontrarse en uno de los municipios priorizados por el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural como núcleos territoriales para la Reforma Agraria.
- Extensión del Predio: La propiedad debe tener una extensión superior a dos (2) Unidades Agrícolas Familiares (UAF), según la reglamentación expedida por la Agencia Nacional de Tierras. Es importante destacar que la ANT es la encargada de informar sobre el alcance y contenido de la UAF aplicable a cada municipio priorizado.
- Antigüedad de la Adjudicación: Alternativamente, la obligación aplica si la primera adjudicación del predio se hubiere efectuado en un lapso superior a los quince (15) años, de conformidad con el Artículo 39 de la Ley 160 de 1994.
Los municipios priorizados por el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural para la reforma agraria en octubre de 2023 incluyen diversas localidades en los departamentos de Córdoba, Sucre, Bolívar, Santander, Antioquia, Boyacá, Cesar, y La Guajira, entre otros, organizados en cuatro zonas principales: Zona 1 (Córdoba), Zona 2 (Sucre), Zona 3 (Magdalena Medio) y Zona 4 (Guajira).
Antes de iniciar cualquier negocio jurídico que disponga o prometa disponer del derecho real de dominio sobre un predio rural que cumpla con los requisitos mencionados, los ciudadanos deberán informar a la Agencia Nacional de Tierras. Para ello, la Superintendencia de Notariado y Registro ha dispuesto un canal electrónico específico.
La ANT, o quien haga sus veces, tiene un término perentorio de quince (15) días hábiles contados a partir de la recepción de la notificación para manifestar su interés en iniciar el procedimiento de compra por oferta voluntaria. Si la ANT no emite ningún pronunciamiento en este término, los trámites notariales pueden continuar sin impedimentos. Es crucial entender que la ANT es la entidad competente y responsable de contestar si ejerce o no la opción privilegiada de compra, y enviará su respuesta al solicitante por correo electrónico. Cualquier petición, queja o reclamo relacionado con este trámite deberá dirigirse directamente a la ANT a través de su correo electrónico de atención al ciudadano.
Para que un notario pueda proceder con la escrituración del negocio jurídico de transferencia de dominio, los ciudadanos deberán aportar uno de los siguientes documentos que prueben el cumplimiento de este requisito y el agotamiento de la opción privilegiada de compra:
- La respuesta negativa de la Agencia Nacional de Tierras (ANT) sobre la posibilidad de acceder a la opción privilegiada de compra.
- Una constancia que acredite que han transcurrido los 15 días hábiles desde el diligenciamiento de la información en el micrositio dispuesto por la Superintendencia de Notariado y Registro, sin que la ANT se haya pronunciado al respecto.
Esta nueva circular implica un cambio significativo en la planificación y ejecución de las transacciones inmobiliarias rurales. Los propietarios que deseen vender sus predios en las zonas priorizadas deben ahora incorporar un paso adicional en su cronograma, que requiere proactividad y diligencia en la comunicación con la ANT. Ignorar esta obligación podría resultar en demoras considerables o incluso la imposibilidad de formalizar la venta ante notaría.
Para los compradores, si bien la responsabilidad principal recae en el vendedor, es fundamental estar informados sobre este proceso para asegurar la transparencia de la transacción y evitar futuras complicaciones. La diligencia debida en las adquisiciones rurales ahora incluye verificar el cumplimiento de este deber de información.
